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Nos prises de parole 17 Avril 2019

Immobilier de rendement de 123 IM - Interview de Bertrand Chevalier

Immobilier de rendement de 123 IM
L’immobilier est un actif bien connu chez 123 IM : notre activité de financement de l’économie présentielle représente près de 800M€ répartis entre les secteurs santé-dépendance, l’hôtellerie et le tourisme d’une part et le secteur des promoteurs spécialisés dans le résidentiel d’autre part.

En 2018, capitalisant sur cette double expertise, nous avons lancé une activité de fonds d’investissement dédiée à l’immobilier de rendement portée par Bertrand Chevalier, expert de l’immobilier de services et convaincu de l’importance de la RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises), l’immobilier représentant, selon l’OID (Observatoire de l’immobilier Durable), 44% de la consommation énergétique en France.

À l’occasion du lancement de l’OPPCI 123 SilverEco dédié à l’acquisition de Résidences Services Seniors (RSS), Bertrand Chevalier, « intrapreneur » chez 123 IM, nous explique les 4 axes environnementaux, sociaux et éthiques qui sous-tendent ses décisions d’investissement dans les résidences services senior (RSS) pour un portefeuille à performance durable.

(Temps de lecture : 5min)

Vous apportez plus de 25 ans d’expérience en immobilier dans des structures très diverses à ce projet. Pouvez-vous nous en dire plus sur votre parcours et ce qui motive votre conviction RSE ?
Avant de rejoindre 123 IM en tant que Directeur Associé, j’ai conduit de nombreuses opérations d’investissements ou d’externalisations côté financement ou structuration et développement de véhicule (SIIC ou OPPCI) notamment en tant que Directeur de la Stratégie du Développement Durable et de l’immobilier du Groupe La Poste qui gère près de 7 millions de m².
Lorsque nous avons intégré l’ESG (environnement, social, gouvernance)* à la stratégie immobilière de La Poste entre 2007 et 2012, c’était assez avant-gardiste. Cependant, nous étions déjà persuadés que les enjeux extra-financiers deviendraient indissociables des enjeux financiers. Il était important de changer de paradigme.
L’immobilier étant un métier de long terme, il est fondamental de préserver la valeur d’usage d’un bien dans la durée et de s’assurer de sa performance, en particulier énergétique en anticipant les durcissements des normes. Ces deux points relèvent de questions sociales et environnementales et sont au cœur de mes préoccupations en tant qu’investisseur.

Concrètement, comment déclinez-vous cet engagement dans votre sélection et gestion de projets de Résidences Services Senior (RSS) ?
Nous avons déterminé 4 thématiques pour couvrir l’ensemble de nos enjeux. Ces 4 axes se déclinent en amont dans notre relation avec les promoteurs, et une fois l’immeuble achevé, pendant toute sa détention avec nos partenaires gestionnaires de RSS. Ces 4 axes sont
  • L’épanouissement des occupants et du personnel
  • L’innovation
  • La performance et l’empreinte de nos bâtiments
  • L’éthique et la transparence
Notre premier engagement RSE est l’épanouissement des résidents. Il faut bien comprendre qu’une RSS n’est pas une maison de retraite mais une résidence principale. Elle répond aux besoins de seniors non dépendants qui recherchent un logement adapté, de la convivialité et de la sécurité. Une RSS est donc un lieu de vie où les résidents s’épanouissent. Il faut pour cela leur offrir un cadre qui soit en cohérence avec les évolutions de la vie. Par exemple, la résidence doit être connectée car presque tous les seniors utilisent des tablettes, mais elle doit également être située à proximité des transports publiques, des commerces et des établissements de santé.
Par ailleurs, nous travaillons avec les promoteurs et les gestionnaires sur la flexibilité et le caractère modulable des espaces qui permettent de multiplier les usages et d’offrir des services plus divers et innovants aux résidents.
Concernant la sécurité, elle implique une adaptation des espaces – marches, sols, douches – et des équipements – dispositifs antichute, détecteurs de présence, automatisation, modules de cuisine mobiles etc – dans une démarche qui profite aux résidents et au gestionnaire du lieu.
Enfin, la qualité du gestionnaire et son approche des ressources humaines sont fondamentales dans l’épanouissement des occupants – souvent fragilisée par la perte du conjoint, l’éloignement des enfants ou l’amorce de la baisse d’autonomie. Nous avons donc intégré une due diligence dans notre process de sélection des gestionnaires, qui prend en compte leur vision et leur approche de la RSS, leur offre de services, leurs moyens (formation, process qualité, équipes) et leur track record. Par ailleurs, nous sommes particulièrement sensibles au turnover du personnel, qui est un indicateur qualitatif et qui contribue également à l’épanouissement des résidents.

Vous avez mentionné l’innovation et donné quelques exemples, mais le périmètre est vaste. Pouvez-vous nous en dire plus sur l’importance de l’innovation en RSS ?
C’est notre deuxième thématique et elle recouvre effectivement des notions de plusieurs ordres. Au niveau du bâti, les baux étant usuellement de 12 ans, le caractère réversible devient un facteur important d’attractivité : c’est une façon de protéger notre investissement si le bail n’était pas renouvelé. En conséquence, nous travaillons avec nos promoteurs et architectes sur l’analyse de cycle de vie afin de limiter les risques d’obsolescence, intégrer la modularité et imaginer la réversibilité.
L’innovation concerne également les services – nous sommes en veille sur l’évolution des offres de services pour anticiper les RSS de demain car les résidences d’aujourd’hui ne sont déjà plus celles d’il y a 7 ans et ne seront pas tout à fait celles de demain. Nos gestionnaires sont en contact avec des centres d’expertise tels que le Pôle Gérontologie de Toulouse afin d’appréhender les transformations des parcours des seniors, de relever le défi d’accompagner des pathologies sans être un EHPAD, et d’être pionnier sur l’adoption des développements technologiques.

Le secteur du BTP est un des plus pollueurs mais vous semblez convaincu que des progrès sont possibles et n’hésitez pas à fixer des objectifs ambitieux en matière de performance des bâtiments. Quelle est votre stratégie ?
Nous prenons à cœur notre responsabilité environnementale – c’est notre troisième thématique – et nous avons des exigences fortes et clairement exprimées concernant la performance énergétique du bâtiment. Au-delà des bénéfices pour la planète, c’est aussi une forme de protection de l’investissement puisqu’un promoteur qui n’anticiperait les normes d’aujourd’hui construirait un actif qui serait très rapidement décoté. Il y a là un enjeu de maintien de la valeur.
Nous avons adopté des critères de surperformance de la réglementation en vigueur (RT 2012 -20% en cible) afin de préparer la RE 2020 (nouvelle réglementation environnementale) et détenir des bâtiments dont les consommations d’énergie sont maîtrisées. Echanger en amont avec les promoteurs et leurs architectes aide à sélectionner les matériaux et les technologies qui permettront de réaliser des actifs durables.
Cette exigence se retrouve également dans notre relation avec le gestionnaire : nous avons dans notre bail commercial une clause de rendez-vous annuel avec nos gestionnaires pour suivre l’exploitation de la résidence et piloter des plans d’action (ex . Suivi des consommations d’énergie, tri sélectif ou gestion de l’au et des déchets).

Comment intégrez-vous l’éthique et la transparence dans votre activité d’immobilier de rendement ?
Au niveau des promoteurs et gestionnaires, nous analysons leur politique ESG et son déploiement au sein de leur organisation et vis-à-vis de leurs parties prenantes (collectivités, sous-traitants et fournisseurs) et veillons à la bonne intégration de nos projets dans les territoires.
Au niveau des bâtiments, nous ciblons a minima l’obtention du label NF Habitat HQE (6 étoiles qui est l’entrée du label) qui garantit une conception et un déroulement de projet selon des critères prenant en compte l’éthique et la transparence. Cette démarche est renforcée par des clauses et une annexe environnementale aux baux.
Enfin dans un souci de transparence et de dialogue avec nos investisseurs, nous rendons des comptes de nos actions ESG à travers des reportings afin de pérenniser nos relations.
Pour en savoir plus sur la politique RSE de l’équipe Immobilier de rendement de 123 IM, voici les 5 ODD auxquels notre stratégie d’investissement contribue :


ODD #3 – Bonne santé & bien-être pour tous à tous les âges Par l’engagement de nos promoteurs et gestionnaires à faire des Ehpad un lieu de vie agréable et adapté, par la proposition de services innovants, nos RSS participent à assurer le bien-être des personnes âgées fragilisées.


ODD#7 – Garantir l’accès à des services énergétiques fiables, durables et modernes, à un coût abordable Les RSS dans lesquelles nous investissons sont efficaces en terme de consommation énergétique et ont ou auront les certifications qui le prouvent.


ODD#8 – Promouvoir une croissance économique soutenue, inclusive et durable, le plein emploi productif et un travail décent pour tous
Par l’innovation tant sur les services offerts aux résidents que sur le confort du bâtiment, nos RSS contribuent à la création d’emplois pérennes sur l’ensemble du territoire national.


ODD#11 – Rendre les villes et les établissements humains inclusifs, sûrs, résilients et durables Les promoteurs que nous finançonscontribuent également à réduire l’impact environnemental négatif des villes en construisant des bâtiments durables et résilients et en étant économe en ressources.
Par ailleurs, la présence de RSS au cœur des villes participe de l’inclusion des personnes âgées dans l’écosystème social urbain et contribue à garder un fort lien social intergénérationnel.



ODD # 13 – Prendre des mesures urgentes pour lutter contre le changement climatique et ses impacts
Notre exigence de normes plus strictes que la réglementation en vigueur sur les consommations énergétiquesdes bâtiments que nous finançons contribue activement à la lutte contre le réchauffement planétaire
 
De Bertrand Chevalier
Directeur Associé chez 123 Investment Managers

*ESG :
Environnement – prévention des risques environnementaux, optimisation des ressources, climat et biodiversité
Social & sociétal – formation, santé et sécurité, parité et diversité, partage de la création de valeur, implication dans la Cité
Gouvernance – contre-pouvoirs, réglementation, gestion des risques, séparation des fonctions d’exécution et de décision

 
 
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