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FPS FINAPROM 2018

Investir dans un portefeuille diversifié d’opérations de promotion immobilière et de marchand de biens résidentielles

Offre clôturée

Introduction

Finaprom 2018 est un Fonds innovant qui a pour objectif de constituer un portefeuille diversifié d’opérations de promotion immobilière et de marchand de biens résidentielles. Finaprom 2018 investit  aux côtés de partenaires expérimentés et disposant d’une solide expertise sur leur marché avec pour objectif d’offrir un rendement annuel net investisseur cible de l’ordre de 8% à 9%* à horizon 3 ans*.

Minimum de souscription

500 000 €

En détail

Flèche

Dans le cadre de Finaprom 2018, 123 IM adopte une approche d’investissement défensive : la promotion dite « en gris ». En effet, le risque diminuant au fur et à mesure de l’avancement d’une opération de promotion immobilière, Finaprom 2018 investit uniquement dans des projets sécurisés sur trois plans :

•    Administratif : permis de construire purgé de tout recours, terrain sous promesse de vente, études préliminaires, consultations des entreprises et appels d’offres achevés.
•    Financier : crédits bancaires et GFA (Garantie Financière d’Achèvement) obtenus auprès des banques.
•    Commercial : l’opération bénéficie d’un taux de précommercialisation satisfaisant (entre 40% et 60%).

Finaprom 2018 a pour objectif de profiter du dynamisme du marché de l’immobilier résidentiel en France, structurellement soutenu par une demande importante. En effet, le marché français offre de bonnes perspectives pour des promoteurs expérimentés disposant de solides connaissances pour accéder aux terrains bénéficiant des meilleures localisations.

123 IM sélectionne des opérations de qualité, étudiées pour être en adéquation avec la demande locale.

Fiscalité

Flèche

Fiscalité des plus-values mobilières sauf cas particliers.

Point important

Flèche

123 IM a déjà déployé près de 120 M€ dans le secteur de l’immobilier, dans un premier temps en investissant en fonds propres chez des promoteurs puis directement dans des opérations de promotion immobilière ou de marchand de biens.

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Avertissement

* Le rendement et la durée ne sont ni garantis, ni contractuels. Ils ne constituent que des objectifs de gestion basés sur les rendements de nos fonds précédents. Par ail...

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Avertissement

* Le rendement et la durée ne sont ni garantis, ni contractuels. Ils ne constituent que des objectifs de gestion basés sur les rendements de nos fonds précédents. Par ailleurs 123 IM rappelle qu’investir dans Finaprom 2018 comporte un risque de perte en capital et de liquidité.

Le FPS Finaprom 2018 est un fonds réservé aux investisseurs autorisés par l’article 423-27 du Règlement Général de l’AMF. Aucune souscription au FPS Finaprom 2018 ne peut être réalisée sans consultation préalable du Règlement du fonds. Investir dans le FPS FINAPROM 2018 présente un risque de perte en capital et d’illiquidité. Les données chiffrées fournies dans la brochure sont communiquées par 123 IM à titre purement informatif et ne sont pas contractuelles. En tout état de cause, 123 IM ne pourra être tenue responsable des conséquences d’un investissement dans le FPS FINAPROM 2018 sur la seule base des informations contenues dans la brochure commerciale.

FAQ

Glossaire

Action de préférence :

Les actions de préférence sont une catégorie d’actions qui ont certains avantages par rapport à des actions ordinaires, comme par exemple un droit de représentation à la direction, un droit de vote supplémentaire en Assemblée, ou une récupération prioritaire des montants investis en cas de liquidation de l’entreprise.

Action gratuite :

Une action gratuite est une action donnée gratuitement à des dirigeants ou à des salariés. Elle se conserve généralement sur une longue période mais elle offre aussi des conditions fiscales favorables. Les actions gratuites constituent un mécanisme de rémunération et d’intéressement à la performance utilisé dans certaines entreprises.

Action ordinaire :

Une action ordinaire est une fraction du capital de l’entreprise. C’est donc un titre de propriété que l’on détient en investissant au capital de cette entreprise. Le capital de l’entreprise se découpe en plusieurs parts. Un actionnaire peut détenir une ou plusieurs actions.

AFIC (Association Française des Investisseurs pour la Croissance) :

L’AFIC est l’association française des investisseurs pour la croissance. Sa mission est d’assurer la promotion du capital-investissement, de participer à son développement et de fédérer l’ensemble de la profession. L’association compte près de 300 membres actifs et regroupe l’ensemble des structures de capital-investissement installées en France. 123Investment Managers est membre de l'AFIC.

AMF (Autorité des Marchés Financiers) :

L’AMF est l’Autorité française de régulation des marchés financiers. Elle réglemente, autorise et surveille les acteurs et produits de la place financière française. Elle veille également à la bonne information des investisseurs et les accompagne, en cas de besoin, grâce à son dispositif de médiation.123Investment Managers est agréée par l’AMF sous le numéro GP 01-021.

Amorçage :

L’amorçage constitue la toute première phase du financement d’une entreprise. C’est à ce moment que les investisseurs apportent des fonds à un projet afin de financer les dépenses liées à la création de l’entreprise. Ces fonds doivent permettre de recouvrir notamment les frais de recherche et développement, les études de marchés et plus globalement l’ensemble des coûts liés à la création et au lancement de l’entreprise.

Bulletin de souscription :

Le Bulletin de souscription est un document rempli par l’investisseur formalisant la souscription au capital d’une société ou à des parts de Fonds d’investissement par exemple. Il est accompagné du versement de la souscription.

Business Angel :

Un Business Angel est une personne physique accompagnant financièrement le fondateur d’une entreprise, au tout début de sa constitution, en investissant personnellement dans son capital. Il met à disposition du chef d’entreprise son expérience, ses connaissances et parfois même son réseau.

Business Plan :

Le business plan constitue une projection chiffrée du développement d’une société sur 3 à 5 ans. Il présente la stratégie, les perspectives commerciales et financières ainsi que les moyens mis en œuvre pour les atteindre. C’est donc un outil de projection utilisé par les gérants de Fonds d’investissement par exemple afin d’estimer le plan de croissance et de développement d’une société.

Capital-développement :

Le capital-développement représente le financement d'une entreprise à fort potentiel ayant atteint la maturité. Il est destiné à permettre une nouvelle phase de développement : croissance interne, croissance externe, lancement de nouveaux produits, ou développement sur de nouveaux marchés.

Capital-innovation (Venture Capital – ou Capital Risque)

Le capital-innovation représente le financement des entreprises en phase de création ou ayant débuté leur activité depuis moins de 3 ans. Le financement est destiné aux premiers développements de la société et de ses produits et à leur première commercialisation.

Capital-investissement (Private Equity) :

Le capital-investissement représente l’investissement en capital (actions) ou quasi-capital dans des entreprises non cotées, c’est-à-dire dans des entreprises dont les actions ne peuvent pas être achetées en bourse. Le capital-investissement est un soutien fondamental de l'entreprise non cotée tout au long de son existence. Il regroupe plusieurs types de métiers (capital-innovation, capital-développement, capital-transmission (LBO), ou encore le capital-retournement)

Capital-retournement :

Le capital-retournement représente le financement des entreprises ayant connu des difficultés et pour lesquelles on met en œuvre des mesures permettant le retour aux bénéfices. Ce type d’opération intervient souvent dans le cadre d’un changement d’équipe dirigeante ou d’actionnaires majoritaires.

Capital-transmission (ou LBO) :

Le capital-transmission permet d’accompagner la transmission ou la cession de l'entreprise. Il est appliqué lors de la reprise d'une entreprise à l'occasion du départ à la retraite du dirigeant fondateur, ou encore d'un renouvellement des cadres dirigeants. Ce type de financement recourt à la création d’une société holding dont les actionnaires sont les principaux repreneurs, laquelle s’endette pour racheter l’entreprise.

Capitaux propres :

Les capitaux propres sont des fonds apportés à une société par les actionnaires lors d’augmentations de capital. Ils constituent les réserves financières de l’entreprise (hors dette).

Carried Interest :

Le Carried interest est un intéressement revenant aux gérants d’un Fonds. Il correspond à un pourcentage de la performance réalisée par un fonds d'investissement. Pour pouvoir en bénéficier les gérants doivent investir dans le fonds qu'ils gèrent au travers de parts spécifiques.

Closing :

Un closing représente l’étape finale d'une opération d’investissement au sein d’une entreprise avec la signature par l'ensemble des participants (dirigeants et investisseurs financiers) de la documentation juridique (pacte d'actionnaires notamment) et décaissement des fonds.

Club Deal :

Un Club Deal est une opération par laquelle un nombre restreint d’investisseurs financent directement une société non cotée ou un projet immobilier. Le nombre d’investisseurs d’un Club Deal est limité et la période de souscription est relativement courte dans le temps. Comme tout investissement, l'opération comporte un risque de perte en capital.

Co-investissement :

Un co-investissement est un investissement de plusieurs acteurs (Fonds, Banques, Business Angels, etc.) au capital d’une même entreprise.

Code ISIN (International Securities Identification Number) :

Le code ISIN est un système international de numérotation à 12 caractères des valeurs mobilières. Il permet d’identifier de manière certaine une valeur mobilière et son pays d’émission. Il constitue leur numéro d’identité. A titre d’exemple, les codes ISIN des valeurs mobilières françaises commencent par FR et sont suivis d’un code à 10 chiffres.

Deal Flow

Le deal flow constitue la masse d’opportunités d’investissement (deal) auxquels a accès un investisseur.

Deal :

Un deal est une opportunité d’investissement dans une entreprise.

Dépositaire :

Le dépositaire d'un Fonds a pour fonction principale la conservation des titres du Fonds. Il est le garant de la bonne gestion de ces titres (valorisation des actifs, collecte des dividendes, envoi des attestations fiscales, etc…).

Dette mezzanine :

La dette mezzanine désigne la dette venant s’ajouter à la dette principale (dette sénior) dans le cadre du financement d’une entreprise. Son remboursement est subordonné à celui de la dette senior. Elle est par conséquent davantage rémunérée car plus risquée. Son utilisation permet d'augmenter l'endettement de la société et donc d'accroître l'effet de levier dans les financements par emprunt.

Dette senior :

La dette senior est la dette principale dans le cadre d’un financement d’entreprise. Elle est souvent structurée par les banques et bénéficie de garanties spécifiques. Son remboursement se fait prioritairement par rapport aux autres dettes, dites dettes subordonnées.

DICI (Document d’informations clés pour l’investisseur):

Le Document d’informations clés pour l’investisseur est remis aux investisseurs désirant réaliser un placement dans un Fonds d’investissement. Composé de 2 ou 3 pages, il fournit les informations essentielles sur la stratégie d’investissement du Fonds, le risque de perte en capital ou encore les frais du produit. Standardisé, ce document permet de faire des comparatifs entre différents Fonds.

Distribution :

Une distribution est un flux d’argent reversé aux souscripteurs de parts d’un Fonds d’investissement. Dans le cas des Fonds non cotés, les distributions sont réalisées au fur et à mesure que des sociétés sont cédées dans le portefeuille d’investissement du Fonds.

Diversification de portefeuille :

Diversifier son portefeuille, c'est l'élargir pour y inclure plusieurs types de placements, de façon à « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ». Cela permet de séparer les risques sur différentes classes d’actifs afin de diversifier son portefeuille aux aléas de la conjoncture. Pour y parvenir, on peut varier les types de placements que l'on réalise (à la fois actions et obligations), les secteurs d’investissement et la répartition géographique.

Due diligence :

La Due diligence constitue l’étude préalable à tout investissement dans une entreprise consistant à l’analyse complète de sa situation. Cela peut permettre à l'investisseur en capital de fonder son jugement sur l'activité, la situation financière, les résultats, les perspectives de développement, l’organisation de l'entreprise.

Effet de levier :

L’effet de levier désigne l’utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement d’une entreprise, d’un organisme financier ou d’un particulier et l’impact de cette utilisation sur la rentabilité des capitaux propres investis.

ESG (Critères) :

Les Critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG) évaluent la qualité de la politique de Responsabilité Sociale des Entreprises et leur modèle de développement. Ils utilisent des indicateurs de performance qui incluent le caractère extra-financier des valeurs d'investissement (investissement socialement responsable). Les sociétés de gestion qui respectent les critères ESG intègrent dans leur processus d’investissement des critères extra-financiers.

Exonération d’ISF :

Lorsqu’un investissement est exonéré d’ISF, cela signifie qu’il n’entre pas dans l’assiette taxable pour le calcul du montant de l’impôt à payer. Dans le cas d’un Fonds d’investissement, la quote part exonérée d’ISF dépend de certains critères et n’est donc pas toujours égale à 100%. Une attestation d’exonération est envoyée chaque année au contribuable par la société de gestion ou le dépositaire pour l’informer du taux d’exonération. Cette attestation fait office de justificatif pour l’administration fiscale.

FCPI :

Créés en 1996, les Fonds Communs de Placement dans l’Innovation sont destinés à favoriser le financement de l'innovation. Ainsi, l'actif d'un FCPI doit être composé d'actions de sociétés dites innovantes. OSEO Innovation est l’organisme habilité à qualifier les entreprises innovantes comme étant éligibles aux FCPI. Les investisseurs qui souscrivent à des parts de FCPI peuvent bénéficier d’avantages fiscaux.

FCPR :

Créés en 1983, les Fonds Communs de Placement à Risque sont utilisés pour financer des sociétés non cotées. Ils sont gérés par une société de gestion, agréée par l’AMF. L'actif d'un FCPR doit être composé de titres de sociétés européennes non cotées. Les souscripteurs de FCPR bénéficient d'avantages fiscaux.

FCPR agréé / FPCI :

Un FPCI est un Fonds Professionel de Capital-Investissement, il fait partie des FCPR et s'adresse à tout public, il est agréé par l’AMF.

FCPR allégé :

Catégorie de FCPR bénéficiant d’une procédure allégée, c’est-à-dire non soumis à l’agrément préalable de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), mais qui fait l’objet d’une simple déclaration a posteriori. Il s’adresse uniquement à une clientèle avertie.

Finansol :

Créée en 1995, Finansol est une association dont l'objet est la promotion de la solidarité dans l’épargne et la finance. Elle sensibilise le plus grand nombre sur le fait qu'il est possible d'opter pour une finance utile, éthique et raisonnée via l'organisation d'événements et la publication de documentations. Finansol décerne le label éponyme créé en 1997 pour distinguer les produits d’épargne solidaire des autres produits d’épargne auprès du grand public.

FIP :

Créés en 2003 dans le cadre de la loi Dutreil, les Fonds d’Investissement de Proximité sont destinés à financer le développement des PME régionales. Ainsi, ils doivent investir leurs capitaux dans des PME situées dans 4 régions françaises limitrophes prédéfinies au préalable dans un Règlement. Les investisseurs qui souscrivent à des parts de FIP peuvent bénéficier d’avantages fiscaux.

Fonds de Fonds :

Les Fonds de Fonds sont littéralement des Fonds qui investissent dans d’autres Fonds. L’intérêt est d’investir de manière diversifiée dans le portefeuille de gérants spécialisés. Les investisseurs ont aussi accès au savoir-faire de différents gérants au sein d’un même Fonds alors que le montant élevé des seuils d’investissement de chaque Fonds spécifique ne leur permettent pas d’investir en direct dans chaque Fonds.

Fonds nourricier / Fonds maître :

Dans un schéma d’investissement de type Fonds de Fonds , le Fonds nourricier est celui qui regroupe les investisseurs et qui investit dans un autre Fonds (le Fonds maître).

Fonds secondaires :

Les Fonds secondaires de capital-investissement sont spécialisés dans le rachat de parts de Fonds détenues par des investisseurs qui souhaitent se désengager avant leur terme initial. Ces rachats se font généralement avec une forte décote au détriment de l’investisseur souhaitant se désengager par anticipation. Cette décote correspond en quelque sorte au prix de la liquidité.

Holding :

Une holding est une société ayant vocation à détenir des participations dans diverses sociétés ou Fonds et d'en assurer la direction. C’est un outil patrimonial à part entière.

Incubateur d’entreprises :

Un incubateur d'entreprises est une structure d'accompagnement de projets de création d'entreprises. L'incubateur peut apporter un appui en termes d'hébergement, de conseil et de financement, lors des premières étapes de la vie de l'entreprise.

Investissement en direct :

Un investissement en direct consiste à investir directement au capital d’une société (sans l’intermédiaire d’un Fonds). Ce type d’investissement est plus risqué et donc potentiellement plus rémunérateur qu’un investissement dans un Fonds.

IPO (Initial Public Offering) :

L’IPO est l’abréviation anglo-saxonne d’une introduction en bourse qui consiste à mettre en vente les titres d'une société à un grand nombre d'investisseurs différents (offrir au public la possibilité d’acheter les actions de la société). Le capital de la société fait ensuite l’objet de cotations régulières à l’achat ou à la vente.

ISIN (Code)

Voir Code ISIN.

LBO :

Voir capital-transmission

Liquidation (FIP-FCPI) :

On dit qu’un Fonds entre en période de liquidation lorsqu’il commence à céder les titres des sociétés de son portefeuille afin de récupérer des liquidités et de les redistribuer à ses souscripteurs. L’achèvement de la période de liquidation met un terme à l’existence du Fonds.

Liquidité :

Le degré de liquidité d’un actif correspond à sa capacité à être transformé en liquidités plus ou moins rapidement. Plus un actif est liquide, plus il peut être acheté ou vendu rapidement sans que cela ait d'effet majeur sur son prix. L’une des qualités premières d’un placement, outre sa rentabilité et sa faible exposition au risque, c’est sa liquidité. Ainsi, plus un marché est liquide, plus il est facile, rapide et peu coûteux d'y réaliser des transactions (achat ou vente) importantes. Par exemple, une action de la société TOTAL sera plus liquide qu’une maison en Bretagne ou une action d’une société non cotée.

Mezzanine :

Voir dette Mezzanine

Millésime d’un Fonds :

Le millésime d’un Fonds correspond à l’année d’agrément ou de lancement du Fonds. C'est un des critères de classification des Fonds.

Multi-gestion :

La multi-gestion consiste à confier la gestion des capitaux à plusieurs gestionnaires ayant choisi des méthodes et des stratégies d’investissement différentes, de façon à diversifier le portefeuille, à réduire les risques et profiter des expertises de différents gérants. Ce concept repose sur le principe qu’un gérant ne peut pas être expert dans tous les secteurs et qu’il doit donc se tourner vers des spécialistes de chaque secteur.

Multiple :

Le multiple est un indicateur de performance du Fonds. Il permet comme son nom l’indique de mesurer l’évolution de la valeur liquidative du Fonds au cours des années. Un multiple égal à 1,5 signifie que la performance du Fonds est égale à 1,5 fois sa valeur d’origine (+50%).

Non coté :

Voir « Capital-investissement »

Obligation :

Une obligation est un titre de dette d’une entreprise, détenu par un investisseur. Elle représente une dette financière à moyen-long terme que l’entreprise a envers l’investisseur. Quand un investisseur investit en obligations, il n’entre pas au capital de l’entreprise (à l’inverse d’un investissement en action). L’investisseur en obligations perçoit des intérêts réguliers (appelés coupons) durant toute la durée de l’obligation. Le capital investi (montant de l’obligation) est remboursée à l’échéance.

Obligations convertibles :

Une obligation convertible est une obligation à laquelle s’ajoute une option de conversion en action. Ainsi, l’investisseur détenant une obligation convertible peut, à une période prédéterminée, convertir cette obligation en action(s) de l’entreprise.

OSEO Innovation (ex ANVAR) :

OSEO Innovation est un organisme habilité à qualifier les entreprises innovantes comme étant éligibles aux FCPI.

Pacte d’actionnaires :

Le Pacte d’actionnaires est un document juridique organisant les relations entre les actionnaires d’une société (ou une partie d’entre eux). Il précise généralement les conditions de sortie et clauses de protection mises en place.

Participation :

Une participation désigne un investissement dans une société (part de capital, titre obligataire…).

Plus-value :

La plus-value est l’écart positif entre le prix de vente d'un actif et son prix d'achat initial.

Pré-liquidation (FIP-FCPI) :

La pré-liquidation est une période intervenant avant la période de liquidation initialement prévue. Elle permet de commencer à céder les sociétés du portefeuille d’un Fonds par anticipation, afin de commencer à effectuer des distributions auprès des souscripteurs.

Private Equity :

Cf capital-investissement

PRI (Principles for Responsible Investment) :

Les Principes pour l'Investissement Responsable (PRI) ont été lancés par les Nations Unies en 2006. Il s'agit d'un engagement volontaire qui s'adresse au secteur financier et incite les investisseurs à intégrer les problématiques Environnementale, Sociale et de Gouvernance (ESG) dans la gestion de leurs portefeuilles au sens large. Les PRI sont un des moyens de tendre vers une généralisation de la prise en compte des aspects extra-financiers par l'ensemble des métiers financiers. 123Investment Managers est signataire des PRI depuis 2016.

Prospectus :

Le prospectus constitue l’ensemble des documents règlementaires d’un Fonds ou d’une offre d’investissement en direct nécessaire aux investisseurs pour fonder leur jugement sur leur potentiel investissement. Pour un Fonds, le prospectus est constitué du DICI et du Règlement. Lorsqu’un Fonds est agréé par l’AMF, cela signifie que l’AMF a apposé son agrément sur le prospectus du Fonds.

Ratio d’investissement :

Un ratio d’investissement est un critère d’investissement spécifique appliqué à un Fonds. Par exemple, un FIP doit investir au minimum 70% de son actif dans des PME non cotées éligibles. En capital-investissement, le ratio de sociétés éligibles dans un Fonds permet notamment de mesurer les réductions fiscales accordées (FIP-FCPI).

Remploi du produit de cession :

Le remploi du produit de cession est un dispositif issu de l’article 150-O B ter du code général des impôts (CGI). Il permet à un actionnaire ou à un dirigeant d’entreprise de revendre les actions de sa société en franchise d’impôt sous certaines conditions de réinvestissement notamment. Ce dispositif est connu également sous l’appellation « dirigeant-actionnaire ».

RSE :

La responsabilité sociétale des entreprises (RSE) mesure la contribution des entreprises aux enjeux du développement durable.

SICAV (Société d'investissement à capital variable) :

Une SICAV est une société qui permet à un groupe d’investisseurs de constituer un portefeuille de participations. En ce sens, elle est assimilable à un Fonds, à quelques différences prêt. La société dispose d'un conseil d'administration et les actionnaires de la SICAV bénéficient d'un droit de vote à l'assemblée générale annuelle.

Table de capitalisation :

La table de capitalisation correspond à un tableau décrivant la répartition du capital d’une société entre chacun des actionnaires.

Taux de frais annuels moyens (TFAM)

Le taux de frais annuels moyens est égal au ratio entre le total des frais ou commissions prélevés tout au long de la vie du Fonds et le montant des souscriptions initiales totales (incluant les droits d’entrée). Il s’agit d’une estimation moyenne du total des frais prélevés annuellement sur un Fonds. Il est calculé en moyenne annuelle non actualisée. Les Taux maximums affichés sont calculés avec des droits d'entrée maximum. Les droits d'entrée sont les seuls frais qui peuvent faire l'objet d'une négociation avec le distributeur.

Tour de table :

Le tour de table est une réunion d’investisseurs dans le but de réaliser une prise de participation ou une augmentation de capital dans une société. Par extension, cette expression peut être utilisée pour désigner les différentes étapes de financement d’une entreprise (ex : lors du tour de table de 2008, 3 M€ ont été apportés par les nouveaux actionnaires).

Transmission d’entreprise :

Il s’agit de la cession (du point de vue d’un cédant) et de l’acquisition (du point de vue d’un repreneur) d’une entreprise. La transmission peut prendre différentes formes: la vente de parts d’une société, la vente des actifs et des passifs de la société, voire même la vente d’une partie des actifs ou des activités de la société.

TRI (Taux de Rentabilité Interne) :

Le Taux de Rentabilité Interne est un indicateur de performance qui mesure la rentabilité annualisée moyenne d'un investissement constitué de flux négatifs (décaissements) et de flux positifs (encaissements). Il est utilisé pour mesurer et suivre l'évolution de la performance des opérations de capital-investissement.

Valeur liquidative :

La valeur liquidative d'une action ou d'une part de Fonds correspond à la valeur de l'ensemble des actifs du Fonds à un moment donné, divisée par le nombre d'actions ou de parts souscrites. C’est donc la valeur d’une part à un instant t. Celle-ci peut être calculée de façon quotidienne, hebdomadaire, mensuelle ou semestrielle.

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